正确对待逾期交房纠纷

主持人：目前，商品房买卖合同纠纷等涉及房地产的案件占了很大的比例。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是商品房买卖合同纠纷的热点。在我们身边关于逾期交房的案例是屡见不鲜，遇到这样的问题到底该怎样解决，我们来看看发生在胡女士身上的事。

情景再现：

配音：市民胡女士于2010年2月与某房地产开发公司（以下简称开发公司）签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，开发公司未能按期交付。

表演：（胡女士去开发公司要求付房，开发公司由于工期及配套设施未完善等原因，未能如期交付，两人协商赔偿金额。租房费呢，一万块钱根本不够。最后开发公司承诺半年内交房并赔偿1万元，胡女士拒绝。）

配音：事后，胡女士将开发公司告上法庭，申请法院判令开发公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，开发公司辩称，（该商品房工程在施工中经过了规划及设计部门的一些调整，建设工期必然会有一些延误，同时，相应的配套设施也需要一定时间来完善，所以未能如期交付。）法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对开发公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对开发公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补胡女士的租房费损失，则违约金应被胡女士的房租费替代。最终，法院判令开发公司赔偿胡女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。那么业主在与开发公司在商品房买卖合同中该如何约定交付条件才能更好地保护自身权益呢？

1主持人：王律师，在这个案例中，开发公司赔付胡女士3.6万，这3.6万的得来，都包括什么？

王律师答：包括胡女士支付给开发公司的已付款利息、租房费等损失。

2主持人问：我国法律和行政法规关于商品房买卖合同中逾期交房的违约金都有哪些规定？

王律师答：说到违约金设定的法律意义，包括合同约定的违约金和法律规定的违约金两种情况。 首先是合同约定的违约金，针对开发公司的违约责任，合同中一般都约定了逾期交房违约金，逾期办证违约金，若是约定明确，可以照此处理，但同时要注意的是，根据最高法院关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 其次是法律规定的违约金，根据该司法解释第十七条  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 

表演：（胡女士与朋友）

房子的事儿处理完了？

终于处理完了，签合同的时候也没仔细看，开发商提供的合同文本，就在上面签了字，以为都这样。

3主持人问：关于商品房买卖合同，我们使用的是统一的文本，还是双方可协商？

王律师答：该统一文本是由国家住建部与工商总局联合制定的，里面内容都是必要的通用条款，当然，双方当事人也可以将其他约定的内容同时写到上面一并履行。比如，就交付条件就可以作出更细致的书面约定：“除了法律规定的“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”这一强制性规定外，交付时必须是已接通水、电、煤气、暖气，网线等配套设施，才能算是符合交付的条件”，这样对于开发公司提出了更高的交付要求，也对购房人自己更加有利。

4主持人问：王律师，刚才的案例是一起没有竣工的商品房纠纷案件，那么，现实中，对于那些已经竣工验收合格的商品房，在开发公司交付给业主时，开发公司除了提供房屋钥匙外，还应该提供什么资料？

王律师答：开发公司一般都是在商品房“已竣工且验收合格‘的前提下，通知购房人可以领取房屋钥匙，这时，开发公司同时还要提供买房人房屋竣工验收合格证、房屋验收备案表，住宅使用说明书，住宅质量保证书等证件及资料，才能算是完整的交付行为。

　　主持人：从今天的案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订《商品房买卖合同》时，应尽量明确房屋的交付使用条件，其中包括房屋何时交付使用，交付使用的具体条件和内容，何时协助办理房屋产权证书，逾期交房及逾期办证的违约责任，以及需要书面约定的其他事项等，以避免再次出现类似纠纷。